一、城市基本状况
（一）城建状况
2019年南昌楼市，在严厉的楼市调控政策下，楼市成交整体呈现平稳状态。相比楼市，南昌各项城建项目如火如荼，道路、学校、医院、商业、城市综合体等陆续开建完工，这对房产市场的发展与方向有一定程度的影响，并促使南昌楼市发生蜕变。
南昌主要城建有以下几个方面：
南昌东站第一拆
2019年10月29日上午，南昌市青山湖区罗家镇秦坊熊村，迎来了高铁新区的“第一拆”：占地约4000㎡的5栋房屋被夷为平地。未来，南昌高铁东站将在这里建起。据规划，南昌东站规划成集高铁客运站、城市公交站、长途汽车站、地铁换乘站、市郊铁路站五站合一的交通枢纽。东西向共规划了6条主干道，南北向规划了3条贯穿整个新城的主干道。建成后，南昌乘高铁到北京仅需4小时，到深圳不到4小时，到景德镇约1小时，到九江约半小时。
昌赣高铁通车
国铁集团已批复中国铁路南昌局集团公司，昌赣高铁于12月26日正式通车。昌赣高铁开通后，赣州至南昌间铁路旅行时间从原来最快4个多小时缩短至2个小时左右，至九江间从最快近6个小时缩短至2个半小时，至上饶间从最快7小时缩短至2个半小时左右。形成以省会南昌为中心、覆盖全省主要市县区的“2小时交通圈”，以及赣、粤、闽、湘、浙、沪、皖、鄂等周边省市及城市群的“4小时生活圈”。
南昌地铁
2019年6月30日，南昌地铁2号线全线通车。地铁2号线起点南路站，终点辛家庵站，全长31.51公里，共设28座车站。
2019年12月30日，南昌轨道交通3号线一期工程上沙沟站-青山路口站区间左线安全顺利接收。随着3号线第46个区间的贯通，标志着南昌轨道交通3号线一期工程实现全线洞通。3号线东延从火炬大街站引进，与艾溪湖隧道共通。
2019年12月31日，南昌地铁4号线高架段白马山站完成主体结构施工，至此4号线高架车站已全部封顶。预计，4号线全线通车时间节点为2021年12月31日。
“一环线”正式闭合
南昌一环线由英雄大桥、洪都大道快速路、九洲高架快速路、前湖大道快速路、昌九快速路合围形成，是南昌路网结构中重要的一环。2019年7月23日，南昌市“一环线”重要组成部分——前湖大道快速路（含前湖立交）全线通车，这意味着该市“一环线”闭合在即。2019年8月30日，昌九快速路二期改造项目主线顺利通车。由此，南昌“一环线”正式闭合。
医疗配套
2019年5月28日上午，南昌大学第一附属医院高新医院正式开业。这是南昌高新区管委会与南昌大学第一附属医院联合创办的，按照“三甲”标准进行规划设计和建设，集临床医疗、科研教学、健康管理、康复保健为一体的政府办非营利性三级综合医院。
2019年5月23日，位于南昌市朝阳新城九洲大街1268号的南昌市第三医院朝阳院区门诊正式开业。住院部于2019年10月9日起试运行。
2019年6月26日，省人民医院红谷滩院区门诊大楼，开诊试运行。据悉，该院区占地约126亩，一期工程设置床位1600张。
2019年6月28日上午，位于红谷滩新区西站大街与怀玉山大道交界口的江西省妇幼保健院新院区门诊部分开诊试运行。
2019年6月30日，南昌大学第一附属医院象湖院区开始试运行部分普通门诊。
2019年6月30日上午，南昌大学第二附属医院红角洲院区开始试运行。截止目前南二附属医院红谷滩分院已经开启第二阶段部分门诊、急诊试运行。
教育配套
松柏学校教育集团朝阳校区2019年9月开学。整个学校相当于2个珠市小学云飞路校区，1.6个站前小学云飞路校区，为朝阳新城最大的九年制学校。
九龙湖南昌京师学校2019年9月开学。南昌京师实验学校是由北京师范大学教育培训中心和新力科技集团联合创办的一所九年一贯制创新型民办非营利性学校，地处九龙湖新力龍湾小区内。
南昌二十八中湾里学校2019年9月开学。南昌二十八中教育集团湾里学校由湾里区人民政府投资1.2亿元建设，地址位于湾里区绿苑路西侧、天宁西路以北，规划用地57亩。
朝阳中学位于西湖区朝阳新城，桂殿路以东，云海路以南，永富路以西，朝农路街以北，是南昌市重大重点项目之一，学校占地面积约5.2万㎡，建筑面积约4.4万㎡。
九龙湖片区腾龙学校2019年9月正式开学，学校占地面积53497.87㎡，总建筑面积35601㎡，为九年一贯制学校。
（二）经济状况
南昌市财政总收入突破千亿，达到1000.8亿元，按省口径计算同比增长3.9%；剔除今年新增减税降费因素的影响，同口径增长15.5%；地方一般公共预算收入完成476.1亿元，同比增长3.1%；地方一般公共预算支出834.1亿元，同比增长10.9%。从全省来看，南昌市财政总收入占全省的比重为22.6%，稳居全省第一位。2019年，南昌市财政总收入、地方一般公共预算收入税收占比分别为89.1%、79.3%，分别高于全省平均水平7.6和9.0个百分点，两项收入税比连续4个月在全省排名中均位列第二，在全省一类设区市中排名第一。青山湖区、东湖区、西湖区、湾里区和青云谱区税收收入占财政总收入比重分别为96.0%、96.0%、95.7%、95.2%和94.9%，在全省100个县(市、区)排名中包揽前五。
二、房地产市场分析
（一）政策回顾
2019年，中国房地产市场仍坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，全面落实因城施策，“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。7月30日，中共中央政治局会议重申“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，释放出我国坚持房地产调控不动摇的明确信号。上半年，房地产市场有所降温，但下半年，各城市因城施策，出台的楼市政策也主要集中在人才、公积金和租赁等市场，有助于市场回暖。
我省跟随国家的总基调，进一步做好房地产市场调控工作，要求，住宅库存少于6个月的市县要进一步加大住宅用地出让规模和节奏，增加市场有效供应，因地制宜，调整货币化安置优惠政策，并加大对南昌等城市楼市的监测力度。2月26日，南昌市发布《南昌市房地产经纪行业自律公约》对全市房地产经纪机构及房地产经纪人念“紧箍咒”：如恶性压价给予该单房屋交易全额佣金处罚，虚假宣传处罚5000元等；同一房地产经纪机构当年违约2次（含）以上的，记录不诚信档案。8月8日，规范“三限房”销售中的楼盘公示、三限房申购摇号等行为。自12月1日起，在售新建商品房的销售许可证等证照、“一房一价表”、精装房装修价，乃至销售人员信息都必须线上、线下予以公开。
（二）土地市场
1、土地市场供应情况
2019年南昌地区（含新建区、赣江新区）土地供应面积共544.9万㎡，与去年相比下降40%,供应宗数108宗。12月份，南昌（含新建区、赣江新区）共计5宗地块出让，其中4宗工业用地和1宗商业用地。
图1 2016-2019年南昌地区土地供应面积及宗数
从用途供应情况来看，工业用地供应29宗，供应面积224.9万㎡，同比下跌49.9%；居住用地供应44宗，供应面积247.2万㎡，同比下跌22.1%；商服用地供应27宗，供应面积34.4万㎡，同比下跌70.8%；其他用地供应8宗，供应面积38.3万㎡，同比上涨58.4%。
图2 2018-2019年南昌地区分用途土地供应面积
从区域供应情况来看，赣江新区以供应面积129.7万㎡、供应土地22宗，排名第一，其中，工业用地供应5宗，供应面积为66.1万㎡；其他用地供应4宗，供应面积为24.6万㎡。高新区以供应面积93.2万㎡，供应10宗，排名第二。新建区以供应面积68.1万㎡，供应20宗，排名第三。
图3 2019年南昌市分区土地供应面积及宗数
2、土地市场成交情况
2019年南昌（含新建区、赣江新区）土地市场共成交99宗，成交面积504.6万㎡，与去年相比下跌40.1%，成交率达到92.6%；成交金额为273.2亿元，同比下跌11.1%；从土地溢价率看，年度共有27宗土地溢价，其中，位于青山湖区朱桥东路以南、东升大道以西，为二类居住用地的编号DACJ2019008地块，被江西茂阳房地产有限公司（阳光城）拿下，楼面价6472元/㎡，溢价率110%，总价5.14亿元，为年度最高溢价土地。
图4 2016-2019年南昌市土地成交面积、成交金额及宗数
从各区成交数据看，赣江新区的土地成交位居首榜，成交面积129.7万㎡，占比为25.7%；高新区土地成交面积93.2万㎡，占比为18.5%，排名第二；新建区土地成交面积58.5万㎡，占比为11.6%，排名第三。赣江新区和高新区都是政府重点打造的区域，土地供应量较大，虽然这两个区域的土地成交面积较多，但其中工业用地体量大。
图5 2018年南昌市土地分区成交面积及宗数
从各区域的成交情况来看，老城区的土地供应量虽不足，但其地理位置优越，最高楼面价地块也诞生于老城区内。西湖区金塔街以西、象山南路以东DABJ2019022地块，以13177元/㎡的楼面价拿下第一名。青云谱区、青山湖区分别以10638元/㎡、10411元/㎡的楼面价紧随其后。
表2 2019年南昌地区各区域土地楼面价TOP1
南昌地区各区域土地楼面价TOP1地块分布图
2019年南昌地区土地供应宗数共108宗，流拍或终止交易9宗，其面积为40.3万㎡，流拍宗数和面积较去年均有减少。从各区域来看，红谷滩新区和东湖区均终止交易2宗、青云谱区和新建区均流拍2宗土地，临空经济区流拍1宗。
图6 2019年南昌地区土地流拍情况
从南昌土地市场可以看出，在主城区及一些热门板块的优质地块更能吸引众多房企争夺，而相对冷门的地块多为底价成交。2019年南昌地区共成交37宗居住用地，其中底价成交的地块有13宗，多位于赣江新区。从住宅成交平均楼面价看，青云谱区的住宅成交平均楼面价最高，为8481元/㎡；青山湖区排第二，平均楼面价为7471元/㎡；红谷滩新区位居第三，平均楼面价为6848元/㎡。
表3 2019年南昌地区各区住宅用地成交平均楼面价
（三）二手房市场
2019年南昌市二手房共成交31689套，成交面积为280.2万㎡，同比下跌10.3%。从月成交情况来看，二手房市场在年初受到传统春节影响，成交量低迷，2月成交量为1539套。从3月份开始逐渐上涨，由于楼市“一城一策”、政府放宽落户条件等，一定程度上促进二手房成交，使二手房成交在7月达到峰值，共成交3103套。
图7 2016-2019年南昌市二手房成交面积与套数
图8 2019年度南昌市二手房成交面积与套数
从成交区域来看，二手房交易的成交主力为红谷滩新区、西湖区和东湖区。其中，红谷滩新区成交面积为75.9万㎡，占总成交面积的27%；西湖区成交面积为53.8万㎡，占总成交面积的19%；东湖区成交面积为42.1万㎡，占总成交面积的15%。
图9 2019年南昌市二手房成交面积区域分布
（四）新建商品房市场
1、新建商品房成交情况
2019年南昌市共成交新建商品房53190套，同比上浮2.4%；成交面积为630万㎡，同比上涨8.3%。今年除1月遇春节影响，成交冷淡，仅成交2913套；其余月份新建商品房成交量基本保持在4000-5000套上下浮动。南昌楼市在国家政策的主基调下，楼市成交整体保持平稳态势。
图10 2016-2019年南昌市商品房成交面积及套数情况
图11 2019年南昌市商品房成交面积及套数情况
2、新建商品房预售情况
2019年南昌市新建商品房共批准预售约56722套，同比下跌0.4%；批准预售面积约为672.1万㎡，同比下滑2%。
图12 2016-2019年南昌市商品房预售面积及套数情况
图13 2019年南昌市商品房预售面积及套数情况
3、南昌12月预售
2019年12月，南昌市共有35个盘取得预售证，预售总面积约31.6万㎡，预售套数约为3379套（有些楼栋没有公布预售套数）。在这35个盘中，涉及的纯新盘有：融创雪个庭（和乐芳园小区）、金科·集美天宸（集美悦宸小区)、新旅明樾府（明樾府）。
（五）市场热点关注
房贷新政
央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，通知10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。而2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。新的贷款利率以LPR利率为基准，短期贷款利率是以4.20%为基准，而长期贷款五年期以上4.85%为基准。在以这个为基准之上对于房贷利率也是有所改变，首套房的利率不能低于4.85%，二套房的房贷利率是以LPR+60个基点为5.45%。
11月20日央行公布最新LPR利率为：1年期4.15%，5年期4.80%。根据贷款市场报价利率（LPR）实施情况来看，这是制度改革后第四次发布贷款市场利率（LPR）公告。与10月20日发布的利率相比，利率市场迎来再一次下降，并且迎来“双降”。其中1年期LPR从上个月的4.20%下降到4.15%，下降幅度0.05%；5年期以上LPR从上个月的4.85%下降到4.80%，下降幅度0.05%。
下调LPR利率对刚需购房一族来说或是个好消息，10月份1年期LPR利率有所下调，但5年期保持4.85%不变，因而未对房贷利率产生很大影响，此次5年期也有所下调。按照规定首套房的最低房贷利率由4.2%下调至4.15%，银行最终的房贷利率有可能因此下调。另外，下调LPR利率对股市来说短期是利好的，尤其是对于那些高负债率的企业或行业，因为LPR利率的下调会降低企业短期融资成本，利于公司股价上涨。
南昌正式进入“三限房”公证摇号时代
南昌市住房保障和房产管理局印发《关于进一步规范市区“三限房”销售行为的通知》（以下简称《通知》），进一步规范市区“三限房”(限房价、限转让、限对象)销售行为，要求当期所有房源摇号确定购买对象资格名单。开发企业取得《商品房预售许可证》后2日内，应将楼盘信息在南昌房地产信息网站、市房管局微信公众号、销售现场进行公示。申请人可自助或由开发企业当场协助进入南昌市“三限房申购”登记平台PC端或移动端，向开发企业申购登记，系统即时反馈登记结果。
《通知》明确，根据申购人数情况，分别按以下两种方式进行摇号：1、当申购人数多于或等于当期销售户型房源数时，采取人房对应摇号方式。2、当申购人数少于当期销售户型房源数时，采取顺序号的摇号方式。另摇号选房前，开发商不得向申购登记对象收取认筹(购)金、订金、定金等任何费用；开发商要严格落实商品房销售明码标价规定，对商品房实行“一套一标”；严格按照申报价格明码标价对外销售；不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，不得强迫购房人购买车位，购房人自愿购买车位的，应在签订《商品房买卖合同》后，再行办理车位转让相关手续。特别是不得歧视性设置过高首付比条件或拒绝商业贷款购房；不得对公积金贷款准入项目拒绝公积金贷款。
华润万象城悦府为响应“三限房”新政，在8月27日上午进行“南昌第一摇”，吸引着近3万人参与摇号。共计632套房源，均价为18000元/㎡，有207组中签客户放弃，比例高达1/3。可谓是“万人摇号”，轰动一时。
相比当时的“火热”，现南昌的“三限房”摇号市场呈现“冰火两重天”的现象。如被南昌市民热议的南水·玖悦府项目，最高均价38000元/㎡，2019年10月底开盘，如今2个多月过去，仅售出了9套。同样位于九龙湖的新旅明樾府项目和宸悦江语院项目，前者总计248套房源，截至2019年12月19日，申购人数为1749人；后者总计102套房源，截至2019年12月19日，申购人数只有8人。
红谷滩区正式成立
在今年6月，江西省民政厅先后两次召开部分行政区划调整座谈会、全省区划地名工作会议，参加人员名单中包括东湖区、湾里区、新建区、红谷滩新区主要负责人，南昌行政区划调整的话题再次引人关注。时隔将近半年后，南昌传了许久的内部行政区划调整终于得到证实和批复。
12月24日，江西省人民政府办公厅印发了赣府字<2019>66号文件，各设区市人民政府，省政府各部门，南昌市东湖区、湾里区、新建区人民政府：根据国务院《关于同意江西省调整南昌市部分行政区划的批复》(国函[2019]105号)精神，国务院已同意调整南昌市部分行政区划。现将有关事项通知如下:
一、同意撤销南昌市湾里区，将其行政区域并入南昌市新建区。
二、同意设立南昌市红谷滩区，将南昌市东湖区沙井街道、卫东街道和新建区生米镇划归红谷滩区管辖，以东湖区沙井街道，卫东街道和新建区生米镇的行政区域为红谷滩区的行政区域。红谷滩区人民政府驻沙井街道绿茵路669号。
此次行政区域调整，使得红谷滩新区正式脱离“尴尬”的混合地带，成立独立的红谷滩区。而将红谷滩新区作为独立的行政区域来调整，能拓展南昌的边界，优化内部的管理体制，基于“一江两岸”的发展，将红谷滩新区单独设区，不但承认了新城的重要性，而且带动了新城的发展，有利于税收、服务等管理的明晰化。新建区和湾里区合并后将成立全新的新建区，原本功能较为薄弱的湾里区纳入新建区后，整个南昌城区西面行政划分也将更统一，未来区域不管到道路交通规划还是产业布局也将得到疏解。此次区域调整红谷滩新区也由功能区转成为南昌行政区。
三、南昌市房地产市场展望
（一）房地产市场政策变化
回顾2019年，会发现今年也是房地产调控次数最多一次，在“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下，楼市总体保持平稳态势，但也在悄然发生变化，大部分出台人才新政的城市均全面放开对学历型人才的落户限制，“无门槛落户”、“先落户再就业”、“亲属可投靠”成三大关键词。
2019年住建部将稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，特别是要把“稳地价、稳房价、稳预期”的责任落到实处。“7.30”政治局会重申“住房不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，意味着中央下定决心要让中国经济摆脱对房地产的过度依赖，有利于推动我国制造业转型升级，促进经济和房地产长远发展。地方政府紧缩政策数量前低后高，调控跟随市场变化及时调整。
中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行。会议确定，明年要抓好的重点工作包括，确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善。其中提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。在“三稳”的主基调下，2020年南昌楼市将在相当长时间内维持目前这种稳定的状态，新年依旧是刚需购房“好时机”。
（二）土地市场走势展望
2019年南昌地区土地市场进入冷静期，房企拿地归于理性。整体看来，上半年南昌土地市场较为火热，房企拿地竞争激烈，高溢价地块较多；下半年则放缓推地步伐，溢价率持续回落，流拍率上升。全年共成交土地面积504.6万㎡，同比下跌40.1%；土地成交金额273.2亿元，同比下降11.1%。从2019年各月土地成交情况来看，每月的土地成交情况并不平均，11月份达到顶峰，土地成交面积和成交金额均为全年最高。
2019年南昌市本级计划供应土地13647亩，南昌市本级土地成交51宗，成交面积3589.4759亩，仅完成年度计划的26.3%。其中，南昌市本级商服+商品住宅用地供应计划共5516亩，全年共成交2601.6799亩，不足计划的一半。这也意味着，今年南昌土地计划又爽约。2020年南昌土拍市场或仍将理性拿地。
2019年南昌市本级土地供应情况表
（三）房地产市场走势展望
2019年南昌楼市成交处在一个相对平稳的态势，并无明显的淡旺季。
从供应侧看，南昌全年新增预售面积约为672.1万㎡。楼市在经历2016年的火热时期后，政府便开始从严监管楼市，成交下滑，楼市逐渐回归冷静，出现供大于求的市场环境。从需求侧看，客户购房仍谨慎理性。2019年1月因春节影响楼市处于休整期，成交量为全年最低，仅成交2913套，2月份开始，楼市成交量基本保持平稳的态势。政府对楼市从严把控，调控效应显现，使得楼市的传统销售旺季也不及往年，不少开发商推出一系列变相折扣的销售方式，市场仍火热不起来；南昌房价也出现下滑，根据2019年12月全国百城价格指数来看，南昌均价环比下跌0.17%。
2020年楼市仍以“稳地价、稳房价、稳预期”为总基调，相关调控政策仍将稳步推进，楼市将仍维系平稳状态。