首先，提前预祝大家 圣诞快乐 ！不过怎么样，这个2020终究要过去了。希望2021这一切都能有所改变。

　　疫情肆虐、政策收紧、破产频发，2020年的地产行业着实困难重重，再有一周2020即将结束，各大开发商的年终目标也已经进入了最后的冲刺阶段，不过从11月份百强地产公布的业绩报告来看，年度排名大局已定，科幻年2020也将载入历史。

　　随着 中央经济工作会议 的落幕，明年的经济主要发展方向已经确定。展望2021，郑州的房地产市场将何去何从？房价是震荡还是上涨？购房者应持观望态度还是抓紧上车？笔者结合 政策、市场、购房者 三个层面，展开逐一分析。

　　政策：房住不炒，降负债尤为关键

　　中央经济工作会议的内容对于下一年的经济发展有着绝对的指导性作用。会议对于房地产的定调为： 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展 。

　　中央再次强调了对于房住不炒的坚定态度，这对于浮躁的房地产市场来说，并不利于房价过快上涨。郑州作为北方中原城市，在执行中央政策方面，一贯持中庸的态度，从近些年郑州的新房市场来看，郑州不会出现类似于深圳、杭州等城市一样，在政策高压下敢于充当这个“出头鸟”。

　　另外，由于期房制度的存在，房地产企业加杠杆行为过于严重，许多房企虽然账面数字达到百亿，甚至千亿，但负债率过高是普遍现状，更有甚者会超过90%，“借新钱还旧钱”是开发商习以为常的操作。“ 三道红线 ”政策的出台，用万科郁主席的话来说，将彻底改变房地产行业的游戏规则。三道红线，即：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1.0。触碰政策的开发商融资情况将更加艰难。一位金融机构朋友曾表示：“现在国家在给房企贷款的政策方面卡的很严，部分中小房企甚至直接不允许给任何资金支持。”

　　（数据来源于：国家统计局）

　　根据国家统计局发布的70个大中城市二手住宅销售价格指数来看，11月郑州二手住宅销售情况同比、环比双双下降，特别是相较于去年同期二手房价格下跌了4.3%，不过一位地产圈工作人员表示：“虽然今年因为疫情导致郑州房地产市场有些低迷，但是据我所知还是有不少房企完成了自己的年度目标，明年的房地产市场应该会有所好转”。

　　市场：供大于需，板块之间出现偏差

　　许多地产专家，大V总喜欢说一句话：“钢筋水泥都涨价，房价会不涨吗？”这句看似很有道理的话，其实只停留在了表象。稍有经济学理论的人都懂得一个浅显的道理：市场经济，供大于求，价格下降；供小于求，价格上涨。当郑州市场土地出让过多、推盘量过大、一个区域存在过多竞品，也不得不进入到买方市场，由购房者有恃无恐的挑选。一位房企策划人员曾吐露过苦水：“不管你的项目产品做得再好，当你的竞品项目每平降价3000元的时候，你的一切营销准备动作都无济于事。”

　　某楼盘营销宣传

　　市场方面，现在开发商的营销手段层出不穷。有降价促销的、有低首付的、有送车位的、有用“涨价”进行恐慌式营销的、有买房替还月供的、甚至还有通过集资理财方式返现的。

　　目前郑州，南龙湖板块、惠济板块、港区板块、绿博板块等，均出现了不同程度房价下降趋势，也是郑州营销花样最多的板块。相对而言，金水核心区、老东区板块、白沙板块等，有的甚至出现了价格不降反涨的情况，这些板块也有一个共同点，便是项目卖完，没地了。

　　稀缺即是价值 。从近两天土地集中出让的结果来看，明年的房地产市场，将有不少新项目集中入市，而新项目较少的区域则更有利于房价阶段性上涨。

　　购房者：自住投资选择完全不同，购房前先问自己要什么

　　自住和投资是两种完全不同的需求。自住，只要我住的爽，我一个人在300平的院子里打滚都是开心；但是投资，是一种盈利行为，即房产，只是我们的投资标的物，如果这套标的物不能给我带来金钱回报，那么这次投资就是一次失败的投资行为。

　　从自住层面来说，购房者大致分为刚需、改善、终极置业人群，同时也可以大致将他们三者的房产价值做个大约的比较，即100万： 300万： 900万（1:3:9）。

　　有人说，“刚需最好的买房时机就是现在”。 刚需购房三要素： 地段、交通、价格，三者兼得程度越高，刚需群体的收益就越大，这个收益除了账面价值收益，还有精神层面的幸福指数收益。

　　而对于改善群体来说，已有住房的情况下，改善则更注重的是房屋面积、居住环境、物业服务等精神层面的享受。 那么高层产品首先便需要PASS（大平层除外），小高层与洋房，应成为改善群体的主要目标。 改善群体三要素： 社区景观、物业服务、居住环境。 价格层面，改善群体由于有一定的经济积累，防止大跌应是改善群体着重关注的要素，长周期的价格浮动是正常的市场现象，账面数字的上下波动不足为奇。

　　而终极置业群体，洋房、叠墅、独栋，正合胃口。 北龙湖作为郑州公认的终极置业豪宅区，适用于各路土豪享用。 另外，位于惠济区的一些别墅项目、鸿园片区的一些别墅项目、绿博片区的一些别墅项目等，对于终极置业来说，产品方面也基本达标，价格相较于北龙湖也会稍低些。 当然了，有钱人的世界，咱也不懂。 小编就不多说了。 $对他们来说，只是个数字，开心就好。

　　商品房买卖合同电子签约

　　再说一下近两天官方发布的一则 《关于全面启用商品房买卖合同电子签约的通知》 ，文件一发引起了地产圈不少议论。目前郑州市房管局已经在进行相关业务的培训。从文件中可以看出，未来购房者在买房时，自己的首付款将得到监管账户的保障，从一定程度上避免了烂尾。同时在房管局完成备案后信息还会得到公开，方便购房者查询，总体来说利好购房者。

　　结束语

　　不管从政策、市场等角度来说，2021郑州的房地产市场大概率依然是个买方市场，购房者要根据每个人不同的需求点出发，才能选择到称心如意的房子，2021，也希望每个郑州人不仅能在工作生活中取得进展，在购房的道路上，也有所收获！